Автоправо        04 сентября 2018        41         0

Арендатор обладает правом заложить право аренды

Если вы арендуете участок и хотите заложить права на его аренду, Земельный кодекс разрешает это делать. Такие действия разрешаются на срок, пока договор аренды является действительным. Однако в этом вопросе часто возникают споры, так как владелец может быть не согласен и обратиться в суд. В этом вопросе нет виноватых, поскольку в таком залоге есть одна тонкость, которую мы рассмотрим ниже.

Залог права аренды земельного участка

Земельный кодекс говорит о том, что получать такое разрешение арендатору не обязательно. Споры, которые могут возникнуть в этом щекотливом вопросе часто доходят до суда. Арендаторы, заложившие право аренды вместе со своей недвижимостью, имеют на это полное право, которое гарантирует им земельное законодательство. В то же время по закону об ипотеке правы и недовольные таким залогом владельцы земли, передавшие ее в аренду.

— потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, на основании данной статьи может предоставить арендатору другой аналогичный зе­мельный участок, без обнаруженных недостатков, или безвозмездно про­извести улучшение земельного участка (если это, конечно, возможно).

Арендатор обладает правом заложить право аренды

Арендодатель на основании ст. 619 ГК РФ вправе расторгнуть договор досрочно (см. ст. 46 ЗК РФ). Арендодатель имеет право потребовать от арен­датора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).

Но есть основания полагать, что договор аренды можно расторгнуть в судебном порядке, например в связи с существенными нарушениями условий договора аренды со стороны арендатора. в этом случае, предмет залога (права аренды) утрачивается.

«Юридическая работа в кредитной организации», 2012, N 2

ТЕМА: Залог прав аренды

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего — Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Абсалямова А.В., Амосова С.М., Андреевой Т.К., Бациева В.В., Завьяловой Т.В., Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. —
рассмотрел в судебном заседании заявление Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области о пересмотре в порядке надзора определения Арбитражного суда Астраханской области от 17.08.2012 и постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2012 по делу Арбитражного суда Астраханской области N А06-7751/2010 по заявлению Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области о замене стороны в исполнительном производстве ее правопреемником в рамках арбитражного дела N А06-7751/2010.
В заседании приняли участие представители:
от заявителя — Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области — Ирижепов Р.Б.
Заслушав и обсудив доклад Председателя Высшего Арбитражного суда Российской Федерации Иванова А.А., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.
Агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области (далее — Агентство) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ПОЛИ-СЭТ-Инвест» (далее — общество «ПОЛИ-СЭТ-Инвест») о взыскании задолженности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору N 7/27 от 17.04.2008 в размере основного долга 2 396 843 рублей 58 копеек, пени в размере 45 101 рублей 93 копейки.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 10.03.2011 заявленные требования удовлетворены.
В порядке, предусмотренном статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), Агентство вновь обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением о замене стороны в исполнительном производстве ее правопреемником в рамках данного арбитражного дела. Определением от 17.08.2012 в удовлетворении заявления отказано. Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2012 определение суда первой инстанции оставлено без изменения, а апелляционная жалоба Агентства без удовлетворения.
В заявлении о пересмотре в порядке надзора судебных актов Агентство просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлениях, отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению, а дело направлению на новое рассмотрение.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 10.03.2011 по делу N А06-7751/2010 удовлетворены исковые требования Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области о взыскании с общества «ПОЛИ-СЭТ-Инвест» долга в размере 2675023 рублей, пени за несвоевременную уплату арендных платежей в размере 109144 рублей 82 копейки по договору аренды земельного участка от 17.04.2008 N 7/27.
Во исполнение указанного решения 25.04.2011 выданы исполнительные листы серии АС N 002737451 и N 002737452. Постановлением судебного пристава-исполнителя МО по ОИП N 1 г. Астрахани УФССП по Астраханской области от 05.05.2011 на основании выданных исполнительных листов возбуждено исполнительное производство N 3734/11/17/30.
Между обществом «ПОЛИ-СЭТ-Инвест» и обществом с ограниченной ответственностью ПКФ «СЭТ» (далее — общество ПКФ «СЭТ») 27.01.2011 заключен договор перенайма, в соответствии с которым общество ПКФ «СЭТ» обязуется принять права и обязанности по договору аренды земельного участка от 17.04.2008 N 7/27 предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 30:12:030616:84, общей площадью 8460 кв. м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Н. Островского, разрешенное использование (назначение): под строительство гостиницы.
Согласно пункту 4 заключенного договора перенайма, в соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации общество «ПОЛИ-СЭТ-Инвест» передает все свои права и обязанности по договору аренды без согласия собственника, при условии его письменного уведомления. Письмом (исх. от 27.01.2011 б/н), полученным Агентством 24.01.2012, общество «ПОЛИ-СЭТ-Инвест» уведомило его о заключении названного договора перенайма.
Отказывая в удовлетворении заявления о замене стороны в исполнительном производстве ее правопреемником, суды исходили из следующего.
В соответствии со статьей 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса. Для правопреемника все действия, совершенные в арбитражном процессе до вступления правопреемника в дело, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое правопреемник заменил.
Замена выбывшей стороны ее правопреемником в арбитражном судебном процессе возможна в том случае, если правопреемство произошло в материальном правоотношении, что должно быть подтверждено в соответствии с требованиями статей 65, 67 и 68 АПК РФ относимыми и допустимыми доказательствами лицом, заявившим о правопреемстве.
В статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) предусмотрено право должника перевести долг с согласия кредитора на другое лицо. К форме перевода долга применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 ГК РФ.
Согласно статье 389 ГК РФ уступка требования должна быть совершена в той же форме, что и сделка, на которой основана такая уступка.
В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Из смысла приведенных норм следует, что в названном соглашении также должен быть указан предмет долгового обязательства и его основание.
Исходя из буквального толкования условий договора перенайма от 27.01.2011, суды пришли к выводу о том, что в нем отсутствуют условия о переводе спорного долга, а также обстоятельства его возникновения.
Вместе с тем судами не учтено следующее.
По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.
В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.
Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.
В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками — гражданами и юридическими лицами.
Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.
При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.
Несмотря на то, что Земельный кодекс не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации, переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 615 ГК РФ.
Указанное согласие в настоящем деле имеется.
Вместе с тем судами не дана оценка договору перенайма от 27.01.11 применительно к распределению прав и обязанностей его сторон, включая обязанность по погашению задолженности перед арендодателем и возложении ее на общество ПКФ «СЭТ». При новом рассмотрении судам необходимо проверить доводы общества ПКФ «СЭТ» о погашении имеющейся задолженности перед арендодателем в полном объеме.
Кроме того, Президиум приходит к выводу, что если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 303, пунктом 2 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

  1. Указ от 1993 года, посвященный выдаче паев.
  2. Положение о вопросах приватизации аграрных предприятий от 1992 г.
  3. Закон о вступлении в силу Земельного Кодекса.
  4. Гражданский Кодекс (в нем прописаны правила об общей собственности, особенности их применения прописаны специальными актами, перечисленными ниже).
  5. Земельный кодекс.
  6. Закон о с/х землях.
  7. Закон о кадастровом учете.
  8. Закон по вопросам регистрации прав на недвижимость и сделок с ними.
Еще почитать:  Материнский капитал выделение доли детям

Что такое земельный пай

  1. Участок прошел кадастровый учет.
  2. Наличие протокола собрания собственников, где указываются цена, срок, иные условия договора (составляется протокол, в котором согласуются все условия, если дольщиков больше 5).
  3. Временные границы аренды земли 3 – 49 лет.
  4. Аренда для сенокоса и пастбища земли – 3 года.

ж) письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за ____________ о предстоящем освобождении помещения (в том числе и его части) как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном освобождении, сдать помещение и оборудование по акту в исправном состоянии в течение __________________;

Договор аренды с правом субаренды помещения

3.1. Арендная плата устанавливается из расчета 300 (трехсот) руб. за один кв. м, что в итоге составляет 15000 (пятнадцать тысяч) руб. за один месяц (месяц, квартал), итого, включая НДС, в размере 2700 (две тысячи семьсот) руб. Арендная плата за пользование оборудованием включается в состав арендной платы за пользование помещением.

Посмотрите со стороны экономической. Если право аренды оценено в сумму уже оплаченных авансовых платежей, и сохраняет свою залоговую стоимость на сумму незачтенного в платежи аванса, то все становится на свои места. Т.е новый арендатор приобретает право пользования и не должен платить арендодателю еще какое-то время. А залогодатель теряет право на возврат неиспользованного аванса за погашенный долг (часть долга) должника.

Конференция ЮрКлуба

о каком же залоге права аренды идет речь, если в результате обращения взыскания приобретатель получит не право аренды, т.е. право владеть и пользоваться, а станет полноценной стороной договора аренды (заменит собой бывшего арендатора — залогодателя). ЧТО ЖЕ ИМЕННО ТОГДА В ЗАЛОГЕ? Статус стороны в договоре аренды

  1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
  2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
  3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
  4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
Еще почитать:  Как устанавливаются налоговые льготы

Права и обязанности арендатора и арендодателя земельного участка

  1. соблюдение санитарных, технических, противопожарных норм при проведении работ в пределах ЗУ.
  2. Не препятствовать администрации или иным организациям населённого пункта, вести санкционированные муниципалитетом виды работ.
  3. Не проводить деятельность, приводящую к порче плодородного слоя почвы или экологии окружающего контекста.
  • территория эксплуатируется вразрез с условиями договора либо подобные нарушения были неоднократно зафиксированы представителем интересов арендодателя;
  • проводимые на участке работы стали причиной значительного ухудшения химического и физического состояния грунта;
  • арендодатель свыше двух раз не внес вовремя оплату за пользование наделом.

Как сделать отношения арендатора и арендодателя безопасными и взаимовыгодными

  • самостоятельно выбирать арендатора;
  • распоряжаться по собственному усмотрению доходом за сдачу надела;
  • требовать компенсации — денежной или товарной — за каждый день эксплуатации участка дольше, чем это предусмотрено договором;
  • рассчитывать на возращение имущества в первозданном виде или состоянии, предусмотренном условиями договора.

** А также передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (в перенаем), предоставить арендованное имущество в безвозмездное пользование, заложить арендное право или внести его в качестве вклада в капитал хозяйственного товарищества, общества или паевого взноса в производственный кооператив.

Арендатор обладает правом заложить право аренды

Одна из главных особенностей права владеющего арендатора заключается в том, что оно может быть установлено не только по воле собственника, но и по воле обладателя иного (ограниченного) вещного права. Вещь может быть сдана в аренду не только ее собственником, но и лицом, владеющим имуществом по праву хозяйственного ведения (п. 2 ст.

Комментарий к статье 76 жилищного кодекса
Статья 76 ЖК РФ устанавливает особенности сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
В пункте 1 комментируемой статьи законодатель закрепил право нанимателя сдать часть жилого помещения в поднаем. Наниматель вправе также сдать в поднаем и все жилое помещение в случае временного выезда из жилого помещения самого нанимателя и всех членов его семьи.
Пункт 1 ст. 76 определил также и условия, при которых допускается сдача жилого помещения в поднаем. К таким условиям относятся:
согласие наймодателя;
согласие всех членов семьи нанимателя, проживающих в жилом помещении.
Согласие указанных лиц должно быть выражено в письменной форме.
Условием сдачи жилого помещения в поднаем является также соответствие величины жилой площади на одного человека учетной норме или норме предоставления после сдачи части помещения в поднаем.
Так, законодатель установил, что после сдачи части помещения в поднаем величина жилой площади на каждого человека в жилом помещении не должна стать меньше учетной нормы жилой площади, установленной соответствующим органом местного самоуправления.
Если же в поднаем сдается жилое помещение в коммунальной квартире, то после сдачи величина жилой площади на каждого человека не должна быть меньше нормы предоставления, которая также устанавливается соответствующими органами местного самоуправления.
Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает дополнительное условие, соблюдение которого необходимо для сдачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире. Для сдачи в поднаем жилого помещения в коммунальной квартире необходимо:
согласие всех нанимателей комнат в коммунальной квартире и членов их семей;
согласие всех собственников комнат в коммунальной квартире и членов их семей.
Согласие указанных лиц также должно быть оформлено письменно.
Поднаниматель, т. е. лицо, которому жилое помещение сдано в поднаем, не приобретает, согласно п. 3 ст. 76 ЖК РФ, самостоятельного права пользования жилым помещением. Следовательно, он не становится стороной договора социального найма. За исполнение обязанностей, возложенных на нанимателя этим договором перед наймодателем, по-прежнему отвечает наниматель.
В пункте 4 комментируемой статьи законодатель установил единственный запрет на сдачу жилого помещения в поднаем. Этот запрет применяется к случаям, когда в жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из форм тяжелых хронических заболеваний, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации.

Арендатор имеет право сдавать в субаренду

В вашем договоре найма вы должны написать, что проживать будут только : поименно каждого с паспортными данными.
И учтите износ всех коммуникаций и вонь от их еды — соседи будут жаловаться — оно вам надо?
Не проще обратиться в любое лучшее агентство города — для наймодателя бесплатно — вам предложат на выбор нанимателей — выбирайте — бдительности не теряйте, договор читайте, изменяйте под свои требования.