Непорядочный риэлтор

Учимся отличать риэлторов от мошенников

Непорядочный риэлтор

Мы собрали ТОП мошеннических схем, который были популярны в прошедшем 2019 году. Теперь-то вы не попадетесь.

Профессия риэлтора – нужная и полезная, а также – что скрывать – достаточно прибыльная. Этот последний критерий и привлекает любителей легкой наживы, ведь так легко обмануть человека, который не разбирается в сфере недвижимости и доверяет профессионалу. С такими мерзавцами, которые позорят профессию, надо бороться!

Обман при покупке квартиры

Сначала рассмотрим, как могут попытаться обмануть покупателя. Не секрет, что позвонив по объявлению в поисках жилья, вы в 90% попадаете на посредника. Как отличить добросовестного агента от «черного риэлтора»?

«Липовая» квартира

У опытного риэлтора есть своя база клиентов, а мошенник вынужден прибегать к нечестным методам их поиска, и «липовая» квартира один из них. Мошенник находит в сети привлекательные фото и создает несколько десятков, а то и сотен объявлений с разными адресами, зазывающими описаниями и своим номером телефона на разных площадках.

Когда ему звонят потенциальные покупатели, он сообщает, что квартира уже продана или за нее внесен залог, но есть другой вариант не хуже. Далее события могут развиваться по-разному: возможно, у такого недориэлтора действительно есть квартира на продажу, вопрос только в том, соответствует ли она ожиданиям покупателя, или тот зря потратит время.

В худшем случае никакой квартиры вообще не существует, а мошенник потребует аванс перед просмотром и исчезнет.

Распознать «липовые» объявления можно по нехватке параметров – будет отсутствовать общая площадь, указание этажа и т.п., а также по слишком хорошим или даже повторяющимся в нескольких объектах фотографиям.

Я не я и сделка не моя

Бывает, что недобросовестный риэлтор находит объявление от собственника, копирует его на других площадках и подставляет свои контакты. Так он вклинивается в сделку, которая прекрасно прошла бы без его участия. При удачном стечении обстоятельств мошенник может потребовать комиссию и с покупателя (за показ), и с продавца (за распространение информации).

Ужасы нашего городка

Иногда чтобы продать не слишком ликвидный объект недобросовестный риэлтор может прибегнуть к откровенному запугиванию покупателя. Он специально подбирает несколько квартир в кошмарном состоянии, с маргинальными соседями, полным отсутствием какого-либо ремонта и т.п.

Он утверждает, что это лучшее, что сейчас имеется на рынке. И когда покупатель доходит до кондиции, посетив пять-семь объектов, на которые без слез не взглянешь, риэлтор показывает ему наконец ту квартиру, которую хочет продать.

Обрадовавшись столь «удачному» варианту, покупатель соглашается, пусть даже жилплощадь его совсем не устраивает.

Такие махинации обычно отрабатываются на пожилых людях, которые не дружны с Интернетом и не могут самостоятельно изучить рынок предложений.

Подставные покупатели с ложным авансом

Предположим, риэлтор предлагает вам квартиру, которая точно совпадает с теми пожеланиями, что вы ему озвучили. Смущать может какая-то мелочь, например, высокая цена.

Добросовестный риэлтор понимает, что решение о покупке нельзя принимать в спешке, он подчеркнет достоинства квартиры и спокойно даст время на раздумья. Недобросовестный хочет побыстрее получить комиссию, а значит, ему нужно побыстрее продать жилье.

Он прибегает к уловке: видя, что покупателям квартира понравилась, он тайно подает сигнал соратникам, и те приходят, изображая из себя покупателей. Так создается нездоровый ажиотаж, вас подталкивают к покупке.

Может недобросовестный риэлтор разыграть «звонок другу», мол, другие покупатели готовы внести аванс, и если сейчас же вы без торга внесете его, квартира ваша. Не стоит поддаваться на манипуляции, ваша квартира от вас не уйдет.

Показ во время, когда недостатки заметить невозможно

С одной стороны, продавец всегда хочет выставить товар лицом, а изъяны скрыть. С другой, честный продавец упомянет о возможных минусах.

Недобросовестный риэлтор организует показы в выгодное время, например, если под окном в часы пик вечно собираются пробки, риэлтор назначит показ, когда уже все разъехались.

Если из окна неприглядный вид на завод или кладбище, он приведет покупателя после захода солнца. И так далее. В идеале нужно устраивать несколько показов в разное время суток и самостоятельно проверять каждую мелочь.

Юридическая проверка документов

Тут важно понимать, что риэлтор – это посредник между продавцом и покупателем, причем в эту профессию он мог прийти абсолютно из любой сферы, не обязательно юридической. Так вот, если юридическую проверку жилья вам обещает частный риэлтор – это откровенный обман. У человека нет для этого ни образования, ни ресурсов.

И никакой гарантии он вам не даст. Другое дело, если юридическую проверку предлагает риэлтор-сотрудник агентства недвижимости. В таких организациях есть юридический отдел, где сидят узкие специалисты, имеющие доступ к специфическим ресурсам.

Если агентство на рынке не первый год и имеет солидную репутацию, результатам его юридической проверки можно доверять.

Обман при продаже квартиры

Продавец квартиры тоже, к сожалению, не застрахован от обмана недобросовестными риэлторами и мошенниками. В лучшем случае они ставят себе цель во что бы то ни стало получить процент с продажи, в худшем – вы можете лишиться квартиры и денег.

Ловля на живца

Эту схему нельзя назвать совсем уж мошеннической, но красивого в ней все равно мало. Вы наверняка видели объявления на досках и дверях подъездов с текстом: «Куплю квартиру в вашем доме. Звоните…» и номер телефона.

Если раньше на той стороне телефонного провода действительно мог быть покупатель, то в наш век компьютерных технологий в 99% случаев жильем интересуется риэлтор.

Причем выкупать квартиру он не планирует, просто удостоверится, что есть продавец, и будет навязчиво предлагать свои услуги по поиску покупателей за процент от выручки.

Снизить цену до минимума

Жесткая и даже жестокая схема, основанная на психологическом насилии. Мошенник находит объявление о продаже квартиры и приходит под видом покупателя. Он даже может прихватить с собой подругу, чтобы выглядеть достовернее.

«Покупатели» изображают восторг от квартиры и якобы готовы заключить договор купли-продажи хоть завтра, если вы снизите цену. Вы уступаете, а покупатели отказываются от сделки.

Естественно, они и не собирались ничего приобретать, их задачей было продавить продавца на снижение стоимости. В своих объявлениях они будут указывать уже эту стоимость, чтобы побыстрее найти клиента, готового заплатить процент от сделки.

Ведь кому позвонит покупатель? Тому, у кого цена ниже. И рассчитывать он будет на эту минимальную цену, и торговаться исходя из нее. Ситуация получается крайне неприятная и для продавца, и для покупателя.

Не для тех эта роза цвела

Нередко недобросовестные агенты беззастенчиво пользуются временем продавца: они приводят подставного покупателя, чтобы сделать фото для своих объявлений или чтобы поторговаться и сбить цену, иногда с ними приходят настоящие покупатели, но ищущие совершенно не то (см. выше про запугивание). Бесконечные звонки и показы отнимают время продавца, а агент между тем получает все ресурсы и комиссию в придачу. Некоторые особо бессовестные умудряются еще и получить некую сумму за организацию показа.

Как избежать обмана

Чаще всего обманом продавцов и покупателей занимаются частные агенты по недвижимости. Конечно, нельзя огульно обвинять каждого, кто работает на себя, в мошенничестве, но статистика говорит сама за себя.

Объясняется это просто: на создание агентства недвижимости затрачиваются огромные ресурсы, как финансовые, так и временные. Ведь нужно найти офис, собрать штат сотрудников, зарегистрировать организацию, заказать рекламу и так далее.

Для мошенников это слишком сложно, ведь их цель – получить больше, затрачивая как можно меньше.

Таким образом, обращаясь в агентство недвижимости, вы уже некоторым образом страхуете себя от попадания в руки проходимцев. Однако мы все наслышаны о так называемых фирмах-однодневках, поэтому к выбору агентства тоже стоит подойти с умом.

Сейчас в распоряжении человека есть масса ресурсов, важнейший из них интернет: выбрав агентство недвижимости, вы можете узнать всю его подноготную – сколько лет оно существует, как часто меняется руководящий состав, кто состоит в штаты, какие услуги оказывают… Но самое главное – это отзывы. Всемирная Паутина предлагает узнать и мнение тех, кто уже воспользовался услугами, и мнение сотрудников.

Не стоит также недооценивать сарафанное радио: если у вас есть знакомые, проводившие сделки с недвижимостью, поинтересуйтесь у них, привлекали ли они посредников и остались ли довольны. Телефоны хороших риэлторов люди с радостью передают по цепочке.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/nedvizhimost_i_ipoteka/uchimsia-otlichat-rieltorov-ot-moshennikov-5f74fe6ea4b55f1a91629e14

Пять риелторских уловок при продаже квартиры

Непорядочный риэлтор

Дарья Дундукова

не боится риелторов

Я планирую продавать квартиру без риелтора.

Изначально я не хотела так делать. Хотя я юрист и могу сама оформить документы для сделки, всех нюансов я не знаю. Но когда стала расспрашивать коллег и знакомых, их рассказы о риелторах меня смутили. Теперь я настроена все сделать сама и не переплачивать.

Расскажу, к каким уловкам прибегают недобросовестные риелторы и что в идеале должен делать профессиональный риелтор, когда продает квартиру.

Как работает схема. Собственник размещает объявление на «Авито», «Юле» или другой площадке. Почти сразу же ему звонит потенциальный покупатель. Как правило, он уже по телефону заявляет, что квартира ему подходит по всем параметрам и он готов как можно скорее ее посмотреть и купить.

У риелтора как будто сразу есть для вас покупатель.

Далее продавца везут в офис или на месте предлагают заключить два договора: об оказании юридических услуг и о задатке от потенциального покупателя. В договорах, как правило, фигурирует одна и та же сумма.

Получается такая схема:

  • мифический покупатель уже готов внести задаток за квартиру в 10 тысяч рублей — этот задаток риелтор отдает продавцу;
  • риелтор как будто уже оказал услугу — нашел продавцу покупателя. За это он просит оплату, равную задатку, то есть те же 10 тысяч рублей.

Так продавец становится клиентом риелтора, который обманул его уже на старте работы. А риелтор получает нового клиента и возможность открыто продавать его квартиру.

Что делать. Лучше сразу проконсультироваться с юристом, как себя вести. Юрист, скорее всего, порекомендует ничего не подписывать и привезти тексты соглашений на правовую оценку.

Если риелтор наотрез отказывается отдавать договоры или не дает клиенту времени, чтобы обдумать сделку, это должно настораживать. Такое поведение может говорить о том, что агент хочет что-то скрыть или что какое-то условие договора вам точно не понравится.

Например, в договоре может быть пункт, в котором риелтор не гарантирует, что он действительно продаст вашу квартиру.

В договоре из примера ниже этот пункт сформулирован так: «Заказчик осознает, что недостижение цели, скорее всего, не является следствием ненадлежащего исполнения договора исполнителем, так как достижение любого результата невозможно гарантировать со всей определенностью. Исполнитель гарантирует лишь, что услуга будет квалифицированной и своевременной».

Как работает схема. Агент заверяет продавца, что у него есть собственная уникальная база потенциальных покупателей. Чтобы оправдать ваши ожидания, он может привлечь целую толпу — друзей или родственников. Они будут звонить и старательно изображать потенциальных покупателей.

Что делать. Не доверять риелторам, которые утверждают, что у них есть огромная база покупателей. У хорошего агента наверняка есть контакты потенциальных покупателей, но это все равно для владельца квартиры ничего не гарантирует.

Нормальные агенты регулярно отчитываются клиентам, сколько просмотров объявлений и звонков поступило по их недвижимости, а также сколько просмотров в итоге состоялось. Они могут присылать полноценные текстовые отчеты на электронную почту или рассказывать обо всем в ходе телефонного разговора — как договоритесь.

Конечно, такие отчеты не панацея, показатели в них тоже могут врать. Но честный агент всегда сможет предоставить что-то еще, например скриншоты переписок с потенциальными покупателями.

Заполнение таких актов, во-первых, помогает письменно закрепить результаты просмотра, а во-вторых, повышает степень доверия продавца к агенту

Как работает схема. Риелторы составляют объявления так, чтобы обойти нюансы, которые отпугивают покупателей.

Например, люди не слишком любят покупать квартиры на первом этаже. Поэтому в объявлении указывают второй этаж. А когда покупатель хочет посмотреть такую квартиру, риелтор правду об этаже по телефону не говорит.

Уже на месте покупателю показывают эту квартиру на первом этаже, раз уж он все равно приехал. Или предлагают посмотреть ее как другой вариант, потому что «ту квартиру на втором этаже уже купили».

Такая же ситуация может быть с ценой, площадью, количеством комнат и другими параметрами квартиры.

Что делать. Следите за тем, чтобы риелтор размещал достоверную информацию о вашей квартире: проверьте объявление перед публикацией, время от времени просматривайте опубликованный вариант. Договоритесь с агентом, чтобы любые изменения он согласовывал с вами. В конечном итоге цель риелторской работы должна быть не в количестве откликов, а в их качестве.

Как работает схема. Риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они просят либо процент от сделки, либо фиксированную сумму.

Бывает, что один риелтор получает деньги за свою работу и от продавца, и от покупателя. Продавец платит деньги риелтору за поиск покупателя, а при подписании договора купли-продажи узнает, что и покупатель заплатил этому же риелтору за поиск подходящей для него квартиры.

Другой пример — скидка от продавца, которую риелтор забирает себе. Работает это так:

  1. Продавец определяет цену квартиры, например 3 млн рублей.
  2. Риелтор долго убеждает его, что за такие деньги продать это жилье невозможно. В результате продавец соглашается цену снизить.
  3. Риелтор ищет покупателя на первоначальную цену и перед сделкой сообщает продавцу, что в договоре купли-продажи все-таки будут указаны 3 млн, но разницу в цене он заберет себе. И это помимо комиссионных!
  4. Продавец может и не согласиться на такие условия, но тогда он останется без покупателя.
  5. Ничего не подозревающий покупатель платит 3 млн, хотя без риелтора сделка вышла бы дешевле.

Что делать. С точки зрения ценообразования лучше вообще обходиться без посредников. Но если вам все-таки помогает риелтор, обязательно проговорите с ним и зафиксируйте в договоре все нюансы, связанные с ценой.

Главное в любой ситуации — не поддавайтесь на провокации и письменно указывайте в договоре все важные для вас вопросы.

Что обсуждаете

Как прописываете в договоре

За какую сумму вы хотите продать квартиру

«Начальная стоимость объекта определена в размере…»

Какую стоимость рекомендует риелтор

«Рекомендованная исполнителем стоимость объекта на дату заключения договора составляет…»

Готовы ли вы сделать скидку

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью» ИЛИ «Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены» ИЛИ

«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»

Размер вознаграждения агента

«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта» ИЛИ

«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»

Когда агент получает свое вознаграждение

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта» ИЛИ

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»

Как работает схема. На просмотр квартиры приезжает потенциальный покупатель, который оказывается специалистом по недвижимости в известном агентстве. Он предлагает помощь в продаже и готов сразу же заключить договор на поиск покупателя и забрать аванс за свою работу.

Но проблема в том, что агент никак не фигурирует в соглашении. И если у заказчика он просит паспорт, чтобы внести его данные в текст, то свой паспорт он даже не показывает.

Это совсем не похоже на честную сделку, потому что нет никаких гарантий, что риелтор не убежит от вас с вашими же деньгами — вы о нем ничего не знаете.

Что делать. Всегда проверять полномочия человека, который называет себя риелтором или агентом по недвижимости. Для начала узнайте, от чьего имени он работает: риелтор может быть сотрудником агентства или частным специалистом. Если столкнулись с частником, попросите паспорт и проследите, чтобы верные паспортные данные были внесены в договор.

Если человек представляется сотрудником агентства, в договоре все равно должны быть указаны его данные. Он может быть представителем этого агентства или непосредственным исполнителем.

В первом случае в шапке договора написано что-то вроде «агентство „Рога и копыта“ в лице представителя по доверенности Иванова А. А.». У риелтора в этой ситуации должна быть доверенность.

Во втором случае у агента может не быть доверенности, но его данные все равно заносятся в договор, например, такой формулировкой: «Для выполнения обязательств по договору исполнитель выделяет в качестве непосредственного исполнителя поручения — ФИО и паспортные данные агента».

Если уверенности по-прежнему нет, договоритесь о подписании соглашения в офисе компании.

Чтобы избежать неприятностей, не верьте на слово и всегда требуйте документы.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Профессиональный риелтор может серьезно облегчить вам жизнь при продаже жилья. Вот что он, вообще-то, должен делать.

Определять и обосновывать цену объекта. Продажа начинается с анализа рынка. Агент всегда проводит исследование и по специальной методике определяет реальную цену квартиры.

Она может не совпадать как с той, за которую клиент мечтает продать свою квартиру, так и с той, за которую потенциальный покупатель готов ее купить.

То есть цены, по которым выставлены квартиры на «Авито» и «Циане», — это страна иллюзий собственника.

Для профессионального риелтора это очень важный этап, без которого нельзя переходить к фотографированию и размещению объявлений.

Проводить фотосессию и подготовку 3Д-плана. Хороший риелтор позаботится о том, чтобы фото квартиры были панорамными и объемными, высокого качества и с удачных ракурсов, а план — не скан-копией техпаспорта.

Размещать объявления как на популярных электронных площадках, так и во внутренней риелторской базе, а также запускать рекламу.

Проводить показы. Профессиональный показ — это всегда немного театральная постановка. Агент представляет жилье с точки зрения потребностей покупателя, рассказывает об инфраструктуре, помогает представить возможную перепланировку. Кроме этого, он обязательно объяснит, как использовать материнский капитал или взять ипотеку на покупку этой квартиры.

Помогать продавцу и покупателю после показа. На этом этапе заключается предварительный договор со сроками, формой оплаты и другими условиями будущей сделки. Риелтор объясняет сторонам разницу между авансом и задатком, проводит полную юридическую экспертизу объекта, помогает с оформлением ипотеки, собирает все необходимые справки и т. д.

На этом же этапе агент помогает выбрать форму оплаты. В случае если покупатель планирует взять ипотеку, риелтор помогает выбрать банк и оформить необходимые документы. Иногда по договоренности с риелтором банки даже предлагают более выгодные условия кредитования за то, что агенты приводят им клиентов.

Помогать сторонам при заключении основного договора.

Агент готовит текст соглашения, помогает выбрать безопасную схему расчетов, сопровождает клиента на госрегистрацию, поддерживает, помогает решить вопросы, возникающие после переезда.

Например, следит, чтобы стороны подписали акт приема-передачи, договорились о том, кто оплачивает коммунальные платежи до перехода права и т. д.

  1. Попросите риелтора сразу рассказать об условиях своей работы. Возьмите образец соглашения, ознакомьтесь с ним сами и покажите юристу, если есть сомнения в компетентности агента.
  2. Внимательно относитесь к персоне риелтора — проверьте его паспорт и доверенность, проследите, чтобы все его данные были указаны в тексте договора.
  3. Обсудите с агентом и зафиксируйте в договоре все вопросы, касающиеся цены продаваемой квартиры.
  4. Договоритесь с риелтором, каким образом он будет отчитываться вам о своей работе — телефонными звонками, сообщениями в мессенджерах или полноценными текстовыми отчетами, которые будут заполнять потенциальные покупатели на просмотрах.
  5. Следите за тем, как работает риелтор: какие объявления он подает, вся ли информация в них указана правильно и честно, как агент проводит показы, готов ли помогать на всех этапах продажи, работает один или в команде и т. д.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ulovki-rieltorov/

Основные признаки, которые помогут определить недобросовестного риэлтора

Непорядочный риэлтор
Вернуться к списку статей

01.07.2014

Недобросовестных риэлторов много, но так как, практически, ни одна сделка с недвижимостью не заключается без участия посредников, то очень важно уметь найти профессионала.

Прежде чем заключать договор с риэлтором не поленитесь найти о нем или о компании, в которой он работает, как можно больше информации, не стесняйтесь спрашивать его о предыдущем опыте работы и образовании, нет ничего зазорного в том, что Вы хотите проверить человека, от которого напрямую зависит исход покупки квартиры в Москве, ее продажи или обмена.

Признаки недобросовестного риэлтора

Недобросовестного риэлтора можно вычислить по определенным признакам, необходимо лишь быть немного внимательней, потому что на кону стоят деньги и скорей всего немалые.

  1. Работа с посредником всегда начинается с подписания договора об оказании риэлторских услуг, если же риэлтор не спешит с Вами ничего заключать и связывать себя какими-либо письменными обязательствами, то скорей всего перед Вами мошенник. Обратите внимание, чтобы в договоре указывались права и обязанности сторон, скидки от агентства, всевозможные комиссии и дополнительные платежи. 
  2. Слишком низкая стоимость услуг посредника должна Вас насторожить. Возможно, агентство умалчивает о дополнительных расходах и клиенту придется в дальнейшем что-то доплачивать. Иногда начинающие риэлторы, чтобы хоть как-то привлечь клиентов сильно занижают цену за свои услуги. В данном случае необходимо хорошо подумать, прежде чем доверять совершение сделки неопытному риэлтору. Узнать среднюю стоимость услуг можно, позвонив нескольким агентствам недвижимости и спросив цену за юридическое сопровождение сделки.
  3. Следует помнить, что все финансовые вопросы, обсуждающиеся с другой стороной должны происходить в Вашем присутствии. Если посредник стремиться обо всем договорится без вашего участия, то скорей всего он имеет какой-то финансовый интерес, например, скрытую комиссию.
  4. Обязательно проследите за тем, чтобы посредник не представлял обе стороны сделки, если он работает по принципу «вашим, нашим шляпой машем», то это означает, что он хочет получить оплату за свои услуги с обеих сторон.
  5. Если Вы чувствуете, что риэлтор сознательно пытается переложить на Вас часть своей работы, например, предлагает Вам собрать кое какие документы, то это скорей всего говорит о непрофессионализме посредника. В конце концов, Вы наняли риэлтора, чтобы он за Вас выполнил всю скучную и неприятную бумажную работу.
  6. Если Вы решили совершить покупку недвижимости в Москве, то должны насторожиться в том случае, если посредник постоянно торопит Вас при осмотре квартиры, не показывает понравившуюся Вам жилплощадь или не дает ознакомиться с документами перед их подписанием. Ни в коем случае не подписывайте бумаги, не прочитав их, потому что недобросовестный риэлтор может воспользоваться вашей доверчивостью.
  7. Профессиональный риэлтор заранее сообщит Вам о стоимости своих услуг, и не будет в дальнейшем намекать на дополнительные расходы, которые якобы нужны для того, чтобы Вас быстрей прописали или для скорейшего сбора необходимых документов. Если же Вы столкнулись с такой ситуацией, то лучше всего обратиться за объяснениями к агентству недвижимости, в котором он работает, а если посредник фрилансер, то лучше распрощаться с ним.
  8. Также следует насторожиться, если риэлтор всеми силами расхваливает квартиру, которая немного ниже рыночной стоимости, в этом случае не спешите радоваться и соглашаться на сделку, скорей всего с данной жилплощадью или с документами на нее не все в порядке.
  9. Если посредник постоянно чего-то не договаривает, старается уйти от ответа или переводит разговор с важной темы на второстепенную, то скорей всего он ведет нечестную игру.
  10. Риэлтор не должен всячески уклоняться от подписания договора о дополнительных гарантиях, это своего рода компенсация, которую клиент получает от агентства, если была заключена незаконная сделка, и он остался без прав на купленную жилплощадь. Отказ от подписания объясняется тем, что скорей всего он заключил незаконную сделку, которую легко можно признать недействительной в ходе судебного спора по недвижимости.

В агентстве «Капитал-Недвижимость» работают только профессиональные риэлторы и юристы. Если Вы обратитесь к ним, то сделка с недвижимостью будет выгодна для Вас, а главное законна. Помимо предоставления профессиональных услуг агентство «Капитал-Недвижимость» занимается срочным выкупом квартир в Москве, если Вас заинтересовала данная услуга, то Вы можете пройти по ссылке или позвонить нам. 

Алина Лапаева 
Агентство недвижимости “Капитал-Недвижимость”

Источник: https://capitalan.ru/news/osnovnye_priznaki_kotorye_pomogut_opredelit_nedobrosovestnogo_rieltora/

Как распознать недобросовестного риэлтора?

Непорядочный риэлтор

Коллаж Валерии Силантьевой

Чем занимается агент по недвижимости, кто такие маклеры и как, в отличие от недобросовестного, работает профессиональный риэлтор? С помощью экспертов мы нарисовали портреты квалифицированного агента и риэлтора-обманщика и узнали, как их различить.

Профессия риэлтора сродни врачу или учителю. В том смысле, что подавляющее число людей в современном мире хотя бы раз в жизни имели с ними дело. Кстати, юридически термина «риэлтор» не существует, а людей, оказывающих услуги в сфере недвижимости, официально принято называть «агентами». 

Как и в любой сфере деятельности, требования к риэлторам могут быть разные. Но в базовом понимании агентами по недвижимости являются лица, обладающие информацией о состоянии рынка, занимающиеся поиском арендаторов, покупателей или продавцов, а также осуществляющие документальное и юридическое сопровождение сделок.

Отношения между клиентом и агентом по недвижимости регламентирует заключенный между ними договор. В профессиональном сообществе принято оплачивать комиссию за услуги риэлтора лишь после удачно проведенной сделки и в заранее установленном размере.

Успешность агента по недвижимости во многом зависит от его личностных качеств. На первоначальном этапе самым важным считается, чтобы у риэлтора «горели глаза», была мотивация зарабатывать и непрерывно развиваться. Но одного желания недостаточно. Это должен быть «многозадачник», который сочетает в себе сразу несколько характеристик. 

Во-первых, это ответственность. Для многих людей в нашей стране недвижимость — единственная значимая материальная ценность. Поэтому дела, связанные с ней, налагают на всех фигурантов бремя серьезного отношения к вопросу. Риэлтор должен уметь четко планировать свой рабочий процесс, анализировать желания и запросы каждого клиента, чтобы быстро находить максимально подходящие предложения.

Во-вторых, это коммуникабельность. Интроверту будет сложно стать успешным агентом по недвижимости. В этом деле важно не просто разговаривать с людьми, а делать это виртуозно: одновременно ненавязчиво, понятно, аргументированно и интересно. Нужно уметь слушать людей и стремиться получать удовольствие не только от результатов работы, но и от процесса общения с клиентами.

В-третьих, это обучаемость. Профессию риэлтора нельзя получить в вузе. Нужно стремиться к самостоятельному росту и быть готовым, что всем премудростям и навыкам придется обучаться на стажировках и по ходу работы. 

Казалось бы, все понятно и очевидно. Но, как и в случае с врачами или учителями, в работе риэлтора важен уровень его квалификации. И тогда возникает вопрос: как сходу определить — хороший перед вами риэлтор или недобросовестный?

Как проверить риэлтора?

Узнать профессионала в агенте по недвижимости можно по разным признакам. 

По словам опрошенных нами риэлторов, квалификацию агента может выдать его внешность: правило «встречают по одежке» работает в этой сфере почти безотказно. Такие люди умеют вести переговоры, используя четкую деловую речь, они пунктуальны, уверенны, имеют страницы в социальных сетях. Их номера телефонов и электронная почта есть в открытом доступе и не меняются с течением времени.

Недобросовестный агент выдаст себя некомпетентными, неуверенными, сбивчивыми или уклончивыми ответами на вопросы клиента. В большинстве случаев невозможно проверить, как работает такой риэлтор, ни через его аккаунт в соцсетях, ни на сайте солидного агентства недвижимости или в СМИ.

Помимо отзывов о качестве работы в открытых источниках, существует еще ряд несложных способов, как проверить агентство недвижимости или конкретного риэлтора на честность и профессиональный уровень. Можно запросить лицензии компании, сертификаты и аттестаты ее работников.

Но тогда встает вопрос о том, сможет ли обычный человек проверить подлинность этих документов и увидеть все нюансы, которые нередко пишут мелким шрифтом? В этом помощь может оказать только юрист.

Поэтому если нет доверия к документам или к собственным правовым познаниям, лучше обратиться за консультацией к специалисту.

Еще у серьезного агентства должен быть свой офис, и убедиться в этом тоже не будет лишним.

Таким образом, проще и надежнее всего для клиента — обратиться в крупное и проверенное агентство. Если же приходится работать с теми, в ком нет полной уверенности, то стоит быть предусмотрительными, особенно в денежном вопросе.

Важно удостовериться, что после оплаты вам выдадут чек. Об этом нужно спросить заранее, а перед оплатой попросить предоставить доказательства выдачи чека (например, убедиться в наличии кассового аппарата). Ни при каких обстоятельствах нельзя соглашаться на предоплату: профессионалы берут комиссию только после выполнения работы.

Как обманывают риэлторы при продаже квартиры?

Мир агентов по недвижимости нельзя назвать однородным. В этой среде существует, как минимум, три вида риэлторов, которых нужно обходить стороной. 

«Черные» риэлторы, или маклеры делятся на два типа. Одни — это мошенники, которые часто не гнушаются откровенным криминалом. О них и их бандитских схемах мы подробно писали ранее. Другие действуют в рамках закона, но ищут в нем лазейки. Не выходя за границы правового поля, они добиваются своих корыстных целей и игнорируют нужды клиента. О них мы также рассказывали.

Наконец, третий тип — это именно недобросовестные риэлторы. То есть агенты, у которых нет корыстного или преступного умысла. Просто они не профессиональны, обладают низкой квалификацией, не имеют важных рабочих качеств и не ведут дела должным образом. 

По словам опытных сотрудников агентств, это, в основном, молодежь с неоконченным высшим образованием или вообще без оного.

Они приходят в риэлторский бизнес в погоне за якобы легкими деньгами, а не ради построения карьеры, важной составляющей которой является репутация. Самой распространенной проблемой от сотрудничества с ними может стать потеря времени.

Клиент будет ждать, думая, что его риэлтор работает в поте лица. А на самом деле недобросовестный агент уже давно забыл про задачу и переключился на что-то другое.

В меньшей степени первый тип и нередко второй и третий встречается и среди сотрудников сертифицированных агентств недвижимости. Правда, обычно это фирмы-однодневки, которые не заботятся ни об интересах клиентов, ни о своей репутации.

Заманить клиента, пообещав низкую цену на услуги — один из самых распространенных приемов горе-профессионалов. Обычно в таких ситуациях в стоимость не входит ничего, кроме бланка договора купли-продажи. 

В то же время серьезное агентство берет на себя множество функций: фото- и видеосъемку, создание текстов, размещение объявлений на агрегаторах, продвижение в интернете, сбор правовой информации, взаимодействие с оценщиками, банками и госорганами, мониторинг рынка, построение цепочек по обмену. 

Поэтому, соглашаясь на более низкую цену, лучше потратить еще немного времени и проанализировать другие имеющиеся предложения. Ведь лидеры рынка, при том, что они конкурируют между собой, берут практически одинаковую комиссию за аналогичные услуги.

Выводы

Чтобы не попасть в специально расставленные сети «черных» риэлторов или не напороться на безответственность недобросовестных агентов по недвижимости, необходимо соблюдать ряд правил:

  • посмотрите своему риэлтору в лицо, на его одежду и страницу в соцсети;
  • не платите вперед — честный агент возьмет комиссию после сделки;
  • если вестей от риэлтора давно не было, проверяйте, как работает ваш агент по покупке, продаже или аренде недвижимости;
  • внимательно читайте договоры, связанные как с обязанностями агентов, так и впоследствии со сделками с недвижимостью. В случае, если вы не доверяете собственным знаниям в области права, обратитесь за консультацией к юристу.

Благодарим за помощь в подготовке материала руководителей офисов «Жилфонда» Евгению Снаткину (Новосибирск, улица Кошурникова, 22) и Азата Ибрагимова (Новосибирск, Красный проспект, 14), а также адвоката из Санкт-Петербурга Павла Козлова.

Источник: https://journal.n1.ru/articles/kak-raspoznat-nedobrosovestnogo-rieltora/

Как распознать недобросовестного риелтора: 4 правила внимательности

Непорядочный риэлтор

Так, по мнению руководителя вторичного отделения компании “Азбука Жилья” Андрея Банникова, таких признаков четыре. Во-первых, клиента должно насторожить несоответствие действий риелтора подписанным им письменным обязательствам или их невыполнение, отмечает он.

Во-вторых, подозрения вызывает и серьезное занижение стоимости услуг риелтора по сравнению с конкурентами. “Скорее всего, с вас возьмут скрытую комиссию”, – предупреждает эксперт.

В-третьих, стоит с осторожностью относиться к риелтору, который представляет одновременно и интересы противоположной стороны сделки, так как в данном случае стремление получить комиссионные с обеих сторон будет приоритетом перед интересами клиента, объясняет Банников.

И, наконец, в-четвертых, очень подозрительно, если риелтор всегда обсуждает финансовые вопросы с контрагентом в отсутствие основного клиента, так как в процессе торга как раз и может всплыть скрытая комиссия, предупреждает он.

Список признаков недобросовестности риелтора продолжает руководитель отдела продаж новостроек VSN Realty Валентина Клишина.

По ее словам, клиент должен насторожиться, если начинают ограничивать его свободу действий, например, не показывают квартиру тогда, когда ему хочется ее посмотреть, а во время просмотра торопят, не показывают все комнаты, не дают возможности ознакомиться с документами на недвижимость.

“Стоит также учитывать тот факт, что квартира не может стоить на 20% дешевле рыночной стоимости”, – замечает она. Это может говорить о том, что либо с самой квартирой, либо с документами что-то не так.

А вот генеральный директор ОАО “Главмосстрой-недвижимость” Наталья Козлова обращает внимание на тот факт, что до сих пор бывают случаи, когда покупатели подписывают какие-то “не очень важные” документы, не читая их.

“Этого делать ни в  коем случае нельзя – вы несете ответственность за свою подпись в любом случае, читали вы документ или нет”, – напоминает собеседница агентства. Поэтому не нужно идти на поводу у риелтора, если он торопит или не дает время на консультацию с юристом.

Это тоже может делаться специально для того, что бы клиент пропустил какую-то важную деталь.


Шесть главных правил покупки жилья в России, которые спасут ваши деньги >>>

Психология с подвохом

В некоторых случаях насторожить может и поведение агента. “Всех риелторов учат правильно строить коммуникацию с клиентом, в том числе с использованием определенных психологических приемов.

Профессионалы используют это, чтобы установить более доверительные отношения, чтобы “слушать и слышать” клиента, его ожидания от сотрудничества, а мошенники – чтобы ввести в заблуждение”, – объясняет Козлова.

Поэтому определить наверняка, мошенник перед вами или нет, практически невозможно. Однако, по замечанию собеседницы агентства, если риелтор “юлит”, уходит от ответа, говорит много, не отвечая при этом прямо на поставленный вопрос, то это повод усомниться в его добросовестности.

“Иногда чрезмерное внимание уделяется каким-либо второстепенным деталям сделки, за обсуждением которых от вас пытаются скрыть действительно важные вещи.

Например, обсуждение, у кого из сторон будет храниться ключ от банковской ячейки, может “замылить” необходимость включения в условия доступа к ячейке подтверждения, что все жильцы будут сняты с регистрационного учета”, – предупреждает Банников. 


Риелторам приходится выступать в роли личных психологов для клиентов >>>

Бывает, что излишняя дружественность и теплота общения риелтора позволяет ему не брать на себя неудобных письменных обязательств, оставляя все в форме устных “цветистых” обещаний, которые быстро улетучиваются и забываются, добавляет эксперт.

Игра против клиента

По словам собеседников “РИА Недвижимость”, есть перечень вещей, которые риелтор обязан делать для своего клиента в любом случае, иначе “чистоту” его работы смело можно ставить под сомнение. 

Как проверить надежность застройщика загородного жилья >>>

“Основное правило – в процессе сделки агентство должно отстаивать интересы своего клиента. В конечном итоге для этого его и нанимают”, – заявляет генеральный директор агентства недвижимости “Простор” Сергей Саяпин.

Он также предупреждает, что если в процессе подготовки сделки или при ее проведении риелтор активно идет навстречу другой стороне или не отстаивает интересы своего основного клиента в полном объеме, то это может говорить о скрытом интересе в сделке, о котором клиенту ничего не известно. “Это идет в ущерб вашим интересам как клиента, и в этом случае не надо бояться приостановить такие отношения до выяснения всей ситуации”, – инструктирует Саяпин.

Основная задача риелтора – полностью разъяснить все вопросы, связанные со сделкой, разобрать ее с клиентом до мелочей и убедиться, что обе стороны досконально все понимают, добавляет в свою очередь Козлова.

Хотя, по словам Банникова, риелтор не обязан проводить “предупреждение и просвещение” другой стороны.

“Это не подразумевает обман контрагента, задача риелтора достигнуть того результата, который клиент планировал получить, входя в сделку”, – поясняет собеседник агентства.

Как выбрать квартиру своей мечты: шесть элементарных правил >>>

А вот своего клиента риелтор обязан уведомить обо всех рисках вхождения в конкретную сделку.

Бывает, что агент рекомендует клиенту не покупать ту или иную квартиру, а клиент, понимая все риски, все же ее покупает, замечает Банников.

В таком случае риелтор должен минимизировать возможность наступления для клиента неблагоприятных обстоятельств путем составления дополнительных документов и страхования рисков, подчеркивает он. 


Контроль тарификации

Сориентироваться в расценках на услуги риелторов поможет сравнительный анализ. Самый надежный способ, по словам Козловой, не лениться, а позвонить в несколько агентств и спросить, сколько та или иная услуга стоит у них.

А вот разобраться в структуре цены на отдельные услуги клиенту будет непросто.

Дело в том, что стоимость услуг риелторских компаний часто является вопросом, окутанным тайной, потому что в ряде случаев стоимость услуги определяется индивидуально, а не на основании утвержденного прайс-листа, замечает Саяпин.

Эксперт советует будущим участникам сделок с недвижимостью работать с теми компаниями, которые открыто публикуют на своих сайтах расценки на услуги и параметры, от которых зависит их стоимость.

“Работайте с теми компаниями которые берут свое вознаграждение официально, по тарифам на расчетный счет или в кассу с выдачей приходно-кассовых ордеров, и отказывайтесь от работы с теми кто скрывает свои гонорары, принимает вознаграждение по серым схемам или вообще забирает после сделки экземпляры своих договоров. Ведь если что-то пойдет не так, то в первую очередь клиенту нужно иметь подтверждение, что его обслуживала определенная компания, и что обязательства перед ней исполнены им в полном объеме”, – резюмирует Саяпин.

Россияне-собственники жилья плохо понимают свои права и обязанности – эксперт >>>

Источник: https://realty.ria.ru/20131125/401910317.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.