Неустойка по дду судебная

Содержание

Судебная практика по взысканию неустойки при просрочке по долевому строительству

Неустойка по дду судебная
Юридическая фирма “Двитекс” накопила значительную судебную практику по взысканию неустойки по ДДУ и иным договорам.

С многочисленными решениями судов по нашим делам о взыскании неустойки по ДДУ с застройщиков можно ознакомиться в разделе “Выигранные дела” (в каждом деле вы найдете подробное описание дела: застройщик, жилой комплекс, суд, судья, № дела, заявленная сумма неустойки и взысканная сумма, процент снижения).

В данной статье мы проанализировали судебную практику по взысканию неустойки по ДДУ с застройщика и систематизировали выводы судов, на которые стоит обратить внимание дольщикам.
1. Ведение письменного диалога с Застройщиком

Как правило, в судебном процессе по взысканию неустойки с Застройщика доказательная база Дольщика сводится к минимуму.

Казалось бы,  есть заключенный договор долевого участия, есть существенное условие договора (срок передачи объекта долевого строительства) и есть факт нарушения данного условия Застройщиком. При наличии этих трех составляющих можно смело обращаться в суд, однако для укрепления правовой позиции мы рекомендуем нашим клиентам формализовать отношения с Застройщиком, а именно:

– если подошел срок передачи квартиры согласно ДДУ, будет не лишним направить Застройщику уведомление о готовности принять объект;

– если в вашей квартире выявились какие-либо строительные недостатки, препятствующие своевременной приемке, будет полезным направить претензию об устранении данных недостатков, также будет не лишним составить и подписать дефектовочный акт (направление претензии, даже при условии составления дефектовочного акта, обязательно, в том числе потому что на приемку от застройщика зачастую является лицо, не имеющее доверенности, а соответственно не имеющее право подписывать какие-либо документы от имени застройщика, поэтому для суда такой акт не будет иметь силы);

– если вы переехали либо сменили почтовый адрес, необходимо уведомить об этом Застройщика, направив уведомление о смене адреса.

– если застройщик передает вам на подпись передаточный акт без подписи представителя Застройщика, то есть дольщику предлагается подписать акт и передать все экземпляры для подписания со стороны Застройщика, то необходимо подписанные акты либо передать под расписку о получении уполномоченному лицу с доверенностью, а лучше отправить Почтой России застройщику ценным письмом с описью вложения, в которой указать “передаточные акты”, дата, количество. Если застройщик отказывается в этом случае передавать экземпляры акты, отправьте письмо Застройщику о готовности принять объект. Если вы уже передали Застройщику подписанный акт, не получив свой экземпляр, то советуем написать застройщику письмо (а лучше несколько через промежуток времени) с требованием передать подписанный с его стороны акт приема-передачи, а при получении акта отметить на нем дату получения. При наличии подобной переписки можно в суде увеличить срок просрочки до даты получения фактического акта (а не даты, указанной в акте).

Как правило, суд, исследуя подобные документы, приходит к выводу, что Дольщик добросовестно исполнял свои обязательства и не имел намерений уклониться от приемки квартиры.

    Так, при рассмотрении гражданского дела о взыскании неустойки по ДДУ Никулинским районным судом г. Москвы в судебном заседании представитель Застройщика в письменных возражениях на исковое заявление указал, что Дольщику направлялось уведомление о завершении строительства и что последний, при надлежащем получении указанного уведомления, уклонялся от приемки квартиры в течение 2 месяцев, однако представитель Застройщика умолчал о факте наличия строительных недостатков в квартире и имеющегося подписанного между сторонами дефектовочного акта, а также о направлении дольщиком претензии Застройщику с требованием устранить недостатки, на которую Застройщик не дал ответ, о чем своевременно сообщил суду наш юрист. Как итог: период, за который взыскивается неустойка, судом не сокращен, сумма заявленной неустойки не уменьшена в результате перерасчета.

При этом в практике взыскания неустойки по ДДУ встречаются дела, в которых суд уменьшает период просрочки, за который взыскивается неустойка, либо отказывает в удовлетворении требований полностью, в тех случаях, когда дольщик никак не зафиксировал свои претензии по качеству объекта долевого строительства. Например, дольщик устно сообщил застройщику о недостатках, менеджер/прораб устно пообещали их устранить, дольщик ждал несколько месяцев устранения, периодически звонил, однако сроки переносились, позже дольщик, получив односторонний акт, обратился в суд для взыскания неустойки, суд данный период “ожидания” исключил из периода просрочки, посчитав, что дольщик в это время уклонялся от приемки квартиры, так как у застройщика были письменные доказательства уведомления дольщика о готовности объекта к передаче с просьбой явиться, а от дольщика никаких писем не поступало.

Подытожим сказанное: устные переговоры с Застройщиком – это нормальная практика ведения дел между контрагентами, но если дело доходит до суда, то в суд можно представить только письменные доказательства, поэтому переложите на бумагу все ваши устные договоренности с застройщиком.

Если застройщик отказывается подписывать двусторонний документ, закрепляющий договоренности (помним, что юридически документ подписан, если его подписало уполномоченное лицо, то есть лицо, имеющее доверенность подписывать такие документы, надлежащим образом оформленную), то это повод задуматься и отправить свои требования к застройщику в письменном виде ценным письмом с описью вложения, в которой указать суть своего требования.

2. Выбор суда для взыскания неустойки Как правило, любое судебное разбирательство по взысканию неустойки завершается ее снижением в связи с применением ст. 333 ГК РФ (при наличии заявления о снижении со стороны застройщика).

С учетом того, что у суда есть право снижать неустойку и нет в законе лимитов ее снижения, то есть “по усмотрению суда”, а усмотрение у всех разное, выбор суда  – это первый и важный шаг на пути взыскания неустойки, от которого зависит успешность завершения дела.

Как известно, на правоотношения, возникающие между дольщиком-физическим лицом и застройщиком, распространяются требования Закона РФ от 07.02.1992 № 2300 “О защите прав потребителей”. 

Статьей 17 указанного Закона Дольщику дана возможность выбирать суд, в который он может обратиться, а именно:

  • суд по месту регистрации Ответчика (Застройщика)
  • суд по месту регистрации Истца (Дольщика): постоянной или временной
  • суд по месту заключения или исполнения договора (как правило, это место нахождения объекта долевого строительства по таким спорам) 

В последнее время сложилась такая тенденция, в соответствии с которой практика снижения неустойки формируется на уровне определенного суда. Так, некоторые суды буквально переполнены исками к застройщикам, что пагубно влияет на конечный результат в части размера взысканной неустойки.

Наиболее “лояльными к дольщикам” судами при рассмотрении дел о взыскании неустойки при просрочке по ДДУ, исходя из нашей практики, являются :

Из судов города Москвы:

  • Савеловский районный суд г. Москвы
  • Тушинский районный суд г. Москвы
  • Солнцевский районный суд г. Москвы
  • Никулинский районный суд г. Москвы
  • Бутырский районный суд г. Москвы
  • Перовский районный суд г. Москвы
  • Щербинский районный суд г. Москвы

Из судов Московской области:

  • Истринский городской суд Московской области
  • Видновский городской суд Московской области
  • Лобненский городской суд Московской области
  • Чеховский городской суд Московской области
  • Одинцовский городской суд Московской области
  • Химкинский городской суд Московской области
  • Реутовский городской суд Московской области

Стоит отметить, что судебная практика по вопросу взыскания неустойки при просрочке по долевому строительству меняется крайне динамично, поэтому перед тем, как выбрать суд, советуем проконсультироваться с нашими юристами относительно актуальной практики.

И не лишним будет отметить, что право выбора суда есть только у физических лиц, юридические же лица подает иск в арбитражный суд по общему правилу – по месту нахождения застройщика или в соответствии с договорной подсудностью.

3. Взыскание неустойки в арбитражном суде

Практика взыскания неустойки с застройщика через арбитражный суд претерпела серьезные изменения по сравнению с той, которая была буквально несколько лет назад. О судебной практике взыскания неустойки по ДДУ  в арбитраже подробнее читайте здесь.

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/dolevoe-sroitelstvo/vzyskanie-neustoyki-ddu-s-zastroyshchika/sudebnaya-praktika-po-vzyskaniyu-neustoyki-pri-prosrochke-po-dolevomu-stroitelstvu/

Взыскание неустойки по ДДУ

Неустойка по дду судебная

› Неустойки

01.09.2019

Взыскание неустойки по ДДУ – процесс получения компенсации за невыполнения застройщиком или инвестором своих обязанностей по договору долевого участия в строительстве. О том, как грамотно и гарантированно получить денежные средства с лица нарушившего соглашение обсудим в нашей статье.

Понятие неустойки и когда она возникает при договоре долевого участия

Неустойка – представляет собой санкцию, предусмотренную законом и договором выражаемую в денежном эквиваленте за просрочку выполнения условий заключённого между сторонами соглашения.

Такого рода санкция может быть выписана в самом договоре и предусматривать ответственность как застройщика за нарушения сроков сдачи, так и инвестора, за нарушения графика оплаты.

При этом следует учесть, что её размер для застройщиков, не передавшим объект в сроки, определённые ДДУ, установлен статьей 6 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно требованиям закона:

  • взыскание неустойки по ДДУ предусмотрено в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор юридическое лицо;
  • взыскание неустойки по ДДУ составляет удвоенную 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор физическое лицо.

Следует знать, что уклонение участника ДДУ от подписания передаточного акта на объект строительство освобождает застройщика от выплаты штрафной санкции.

Когда есть шансы получить неустойку?

Шансы получить неустойку возникают с момента нарушения стороной условий соглашения. Однако, следует обратить внимание на сроки, указанные в договоре. Согласно требованиям статьи 8 вышеуказанного закона передача объекта осуществляется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Поэтому в ДДУ может стоять несколько сроков:

  1. Окончания строительства.
  2. Ввод в эксплуатацию.
  3. Передача участнику.
  4. Общий срок договора.

Штрафные санкции наступают с момента нарушения сроков передачи объекта. Юридическая практика показывает, что не стоит тянуть с взысканием неустойки.

Если дело дойдет до суда, то орган правосудия может уменьшить сумму требований, поскольку у последнего появится резонный вопрос – почему сторона ничего не предпринимала ранее.

Суд интерпретирует такое поведение не как меру защиты своих прав дольщиком, а способ заработать.

Процедура взыскания занимает время, в течение которого размер санкции возрастёт, более того в судебном заседании и иске необходимо указать, что пострадавшая сторона требует выплату неустойки за весь период до оформления акта передачи. То есть дольщик сможет получить часть неустойки сразу же, после вступления судебного решения в силу и часть, после, до момента акта приёма-передачи.

Порядок получения неустойки

Порядок получения неустойки состоит из двух основных этапов:

  • досудебное урегулирование
  • судебное рассмотрение взыскания неустойки по ДДУ.

Досудебный этап является обязательным для последующего обращения в суд. Практика показывает, что не стоит полагаться на устные обещания сотрудников компании застройщиков. Все контакты со стороной соглашения должны быть зафиксированы в письменном виде.

По этой причине досудебный этап включает в себя составление и отправку письменной претензии застройщику. В случае отрицательного результата – дольщик может обратиться в судебную инстанцию за защитой своих прав.

Если и судебное решение не решает проблему и застройщик добровольно не выплачивает неустойку, то законом предусмотрены принудительные методы взыскания с помощью службы судебных приставов.

Рассчитываем неустойку

Согласно статье 6 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Президиума Верховного суда РФ неустойка может быть взыскана уже на следующий день после установленного в ДДУ срока передачи объекта дольщику. Расчёт штрафной санкции проводится по формулам:

  1. Сумма неустойки = цена договора х количество дней просрочки х 1/300 ставки рефинансирования. (если дольщик юридическое лицо)
  2. Сумма неустойки = цена договора х количество дней просрочки х 2 х 1/300 ставки рефинансирования. (если дольщик физическое лицо)

Что такое будущая неустойка?

До 2016 года некоторые суды принимали решение о взыскании неустойки только за период до вынесения решения. Та задолженность, что появлялась после, требовала повторного обращения истца в судебную инстанцию. Однако согласно действующему законодательству сторона спора вправе требовать выплату денежных средств до фактического выполнения должником своих обязанностей, то есть на будущее.

В 2016 году Пленум Верховного Суда в своем постановлении «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» пришел к выводу о том, что требования истца о выплате неустойки на будущее – законна. Кроме того, расчёт штрафной санкции должен осуществлять судебный пристав в ведении которого находится соответствующее исполнительное производство по принудительному взысканию неустойки по ДДУ.

Пример расчета неустойки

Цена, указанная в договоре долевого участия 3 000 000 рублей. Срок передачи недвижимости –  до 1 марта 2019 года. На 31 марта 2019 срок просрочки составляет календарных 30 дней. Ставка рефинансирования, установленная на 31 марта 2019 года, составляет – 7,75%. Рассчитываем неустойку по формуле для физических лиц:

3 000 000 х 30 х 2 х 1/300 х 7,75 = 46 500 рублей

Подаем претензию к застройщику, как правильно?

Претензия подаётся в письменном виде, в ней указываются все фактические обстоятельства возникшей ситуации, а также содержатся требования выплатить неустойку, рассчитанную дольщиком. В заявлении желательно указать и нормативные акты, которыми руководствуется дольщик, например, статья 6 ФЗ №214 и статьи 309, 310 Гражданского кодекса.

Для заявителя подтверждением подачи претензии является проставленная на претензии дата и подпись должностного лица компании застройщика о её получении. Поэтому лучше отправить претензию по почте с уведомлением о вручении.

Подать документ можно и лично, но для этого необходимо чтобы на втором экземпляре, что остаётся у заявителя был поставлен номер и дата входящей корреспонденции засвидетельствованный должностным лицом застройщика.

Текст претензии по взысканию неустойки с застройщика

В Общество с ограниченной ответственностью

«Стройка века в Кунцево»

14510 г. Москва, ул. Строителей, дом 25, пом.12

ИНН: 36270198362; ОГРН: 2781198736072

От Кузнецова Василия Ивановича

14587 г. Москва, ул. Космонавтов, дом 21, кв.35

ПРЕТЕНЗИЯ

21 декабря 2016 года между ООО «Стройка века в Кунцево»  и Кузнецовым В.И. был составлен договор участия в долевом строительстве № 735-ГС/12-16. Соглашение было зарегистрировано в отделении Росреестра города Москвы.

В соответствии с условиями ДДУ ООО «Стройка века в Кунцево» взяло на себя обязательство до 1 декабря 2018 года закончить строительство, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и не позднее 1 марта 2019 года передать по акту приёма-передачи участнику долевого строительства Кузнецову В.И. объект долевого строительства – 2 комнатную квартиру на 12 этаже за номером 147, общей площадью 50 кв.м., что расположена в жилом доме, строящемся на земельном участке, по адресу город Москва, улица Новая, кадастровый номер 21:46:0050117:307.

Согласно условиям договора, Кузнецов В.И. в качестве участника долевого строительства обязан выплатить ООО «Стройка века в Кунцево» сумму в размере 3 000 000 рублей и принять объект по акту приёма-передачи.

Указанная сумма была выплачена в соответствии с графиком платежей установленным ДДУ. Однако по состоянию на 31 марта 2019 года квартира не была передана ООО «Стройка века в Кунцево» долевому участнику Кузнецову В.И.

В соответствии с требованиями статьи 6 ФЗ №214 и статьи 309, 310 Гражданского кодекса. Обязательства, взятые на себя сторонами договора должны быть выполнены полностью и в срок, установленный соглашением. В случае нарушения сроков, сторона обязана выплатить неустойку в размере двукратной ставки рефинансирования за каждый день просрочки от суммы договора.

В связи с вышеизложенным требую и исполнить условия ДДУ и выплатить в качестве неустойки сумму в размере 46.500 рублей. Деньги должны быть перечислены на р/с № 398271674093 Сбербанка России в течение 7 дней с момента получения претензии.

Дата. Подпись.

Сумма договораПериод просрочкиСтавкаФормулаНеустойка
сподней
3 000 0001.03.2019

Источник: https://vziskat.ru/vzyskanie-neustojki-po-ddu/

Неустойка По Дду Судебная Практика 2020

Неустойка по дду судебная

Важно учитывать, что явка в суд самого истца облегчает работу судей, ведь только в случае явки самого истца судья может в деталях узнать обстоятельства дела, которые в преобладающем большинстве случаев не знают представители истцов, поскольку, например, как это часто бывает, не были осведомлены самим дольщиком.

Это значит, что отягощение четырёх исковых требований (неустойка, штраф, моральный вред, судебные издержки) другими требованиями будет означать для судьи необходимость выхода из режима конвейера, трату времени, что при большом количестве однотипных дел может справедливо раздражать суд.

Судебная практика по неустойке в долевом строительстве

Законодательство защищает гражданское население, решившееся на приобретение квартир по долевому участию, на государственном уровне. Судебные разбирательства по многочисленным случаям затянувшегося строительства, позволили внести поправки, благодаря которым ФЗ-214 стал работать намного эффективнее.

Чтобы защитить дольщика от неблагонадёжных строительных компаний, предусмотрена уголовная ответственность.

Принятие жёстких условий для предотвращения долгостроя и возможность получения неустойки за срыв сроков сдачи объектов, вселяют уверенность будущих новосёлов в получении жилья в оговоренный договором срок долевого строительства.

Представленная методика расчёта помогает покупателям недвижимости определить величину неустойки, которая положена им по закону. Однако судебная практика показывает, что не всегда, при начислении неустойки за просрочку условий сдачи объекта по ДДУ, суд стоит на стороне обманутых дольщиков.

Гарантия после сдачи объекта распространяется на пятилетний период. Поэтому, если есть вопросы к застройщику по нарушению сроков сдачи объекта и выявлены явные или скрытые строительные дефекты, необходимо сразу начинать свою работу в этом направлении.

Взыскание неустойки по ДДУ: дело № 2-576

Клиент заключил с Застройщиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Полностью оплатил стоимость квартиры. Застройщик затянул со стройкой и передал квартиру Клиенту с просрочкой в 126 дней.

Добровольно компенсировать причиненные неудобства отказался.

На этом основании мы обратились в суд с требованием взыскать с Застройщика неустойку, компенсацию морального вреда и штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

В суде Застройщик возражал против заявленных требований, просил снизить неустойку и штраф. И несмотря на то, что наши расчеты были признаны судом верными, суд снизил их по своему усмотрению. В результате, в пользу нашего Клиента были взысканы следующие суммы: неустойка 87 044 руб. компенсация морального вреда — 15 000 руб.

штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя — 30 000 руб.

Рекомендуем прочесть:  Выходное пособие при сокращении в 2020 году

Неустойка по дду судебная практика 2020

В случае неудачного обращения остается взыскание неустойки по ДДУ с застройщика в предусмотренном законом порядке. Сумма неустойки к взысканию исчисляется на дату подписания акта приема-передачи нового жилья.

То есть когда квартира полностью готова и сдана в эксплуатацию дольщикам собственникам.

Период, за который начисляется неустойка, следует исчислять со дня, следующего за днем, в котором жилье должно было быть сдано по договору.

Составить иск к застройщику можно по образцу претензии, указав в шапке наименование судебного органа и адресуя прошение уже ему. Практика показывает, что взыскание неустойки с застройщика по долевому участию проходит достаточно просто, и судьи часто встают на сторону дольщика. Госпошлину платить не нужно, если сумма меньше 1 рублей, так как вы являетесь потребителем.

Снижение неустойки по ДДУ более чем в 20 раз

Так Коллегия указала: «Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на несоразмерность подлежащей взысканию с ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» в пользу Гребенкина Д.В. неустойки в сумме 235 908,04 руб.

последствиям нарушения ответчиком своих обязательств, уменьшили её размер до 10 000 руб.

Однако в нарушение приведённых выше правовых норм решение суда не содержит мотивов, по которым суд счёл допустимым уменьшение размера неустойки более чем в двадцать раз«.

Что делает апелляция. Как это часто происходит, апелляция «засиливает» данный судебный акт. https://kraevoi—krd.sudrf.ru/modules.php?name=sud_de.. Краснодарский краевой суд совершенно непредвзято не находит оснований для изменения решения суда первой инстанции.

Решение № 2-490

Источник: https://nl-consalting.ru/oformlenie-i-uplata-alimentov/neustojka-po-ddu-sudebnaya-praktika-2019

Судебная практика по неустойке в долевом строительстве

Неустойка по дду судебная

Законодательство защищает гражданское население, решившееся на приобретение квартир по долевому участию, на государственном уровне. Судебные разбирательства по многочисленным случаям затянувшегося строительства, позволили внести поправки, благодаря которым ФЗ-214 стал работать намного эффективнее.

Чтобы защитить дольщика от неблагонадёжных строительных компаний, предусмотрена уголовная ответственность.

Принятие жёстких условий для предотвращения долгостроя и возможность получения неустойки за срыв сроков сдачи объектов, вселяют уверенность будущих новосёлов в получении жилья в оговоренный договором срок долевого строительства.

Представленная методика расчёта помогает покупателям недвижимости определить величину неустойки, которая положена им по закону. Однако судебная практика показывает, что не всегда, при начислении неустойки за просрочку условий сдачи объекта по ДДУ, суд стоит на стороне обманутых дольщиков.

Особенности расчета компенсации

В федеральном законе ФЗ-214 помещена методика расчёта компенсации и законность её получения со строительной организации.

Формула расчёта неустойки достаточно проста и доступна для понимания простых граждан. А возможности варьировать суммой, применяя утверждённые ставки на каждый из периодов просрочки, позволяет получить желаемую неустойку.

Однако выясняется, что покупатели не всегда правы, и по решению суда, насчитанная в рублях неустойка по ДДУ, снижается в десятки раз.

Можно подать иск в суд о взыскании компенсации по ДДУ по месту прописки. Покупатель выставляет свою претензию застройщику. Но, как показывает судебная практика, признание недействительности условий договора долевого участия происходит довольно часто. По каким причинам суд принимает сторону застройщика и отменяет претензии кредитора, хотя указанный в ДДУ срок сдачи объекта нарушается?

Для этого у суда есть другой инструмент – статья 333 ГК. Статья направлена на определение объективной величины компенсации за долгострой и называется «Уменьшение неустойки».

  • В первом пункте говорится о возможной несоразмерности выставленной суммы, которую суд вправе уменьшить до «разумной» величины. Для этого застройщику необходимо подать встречное заявление. Это условие обязательно должно быть выполнено.
  • Во втором пункте суду разрешается в исключительных случаях снизить неустойку по ДДУ, так как она приводит к необоснованному обогащению кредитора. Эта формулировка позволяет гибко подходить к определению величины компенсации.

Обращается внимание судов на тот факт, что поражающий фактор большого размера неустойки снижает её стимулирующее действие. И рассмотрение дел по её выплате сводится только к компенсации убытков.

В той же статье упоминается о праве дольщика на неустойку независимо от того, понёс ли покупатель убытки, и как велика насчитанная компенсация.

Но иллюзия быстро рассеивается, когда судебные эксперты уменьшают неустойку по ДДУ.

Статья 333 обращает внимание застройщика на необходимость предъявления обоснованной аргументации для снижения исковой суммы оппонента.

Почему снижается неустойка

В каждом конкретном случае суд внимательно рассматривает требование о выплате неустойки с расчётом её величины, и проверяет обоснованность применения больших процентных ставок.

  • Оценивает величину ущерба, который был нанесён истцу при несоблюдении ответчиком договорных сроков.
  • Принимает к рассмотрению доказательства, подтверждающие явную несоразмерность компенсации.
  • Строителям нельзя ссылаться на несоблюдение сроков подрядных организаций, на срывы поставок строительных материалов или поступления денежных средств на счета застройщика.

Судебная практика

Взыскание неустойки по ДДУ в судебной практике 2018 показывает неоднозначность подходов краевых судов в отношении подобных дел.

Насколько суд может снизить неустойку по ДДУ, покажет пример рассмотрения спора судом. Он снизил размер неустойки с 236 тыс. рублей до 10 тыс. рублей, хотя просрочка составляла 2/3 года. Суд нашёл, что продление сроков было незначительным, и на основании этого вынес решение об уменьшении претензии со стороны истца.

Штрафные санкции были тоже отменены из-за того, что застройщик пытался урегулировать отношения с кредитором до суда. Однако истец всё равно подал иск о взыскании неустойки.

После подачи апелляции, суд не изменил своё первое принятое решение, находя действия истца лишенными оснований.

Соискатель дошёл до второй кассации и получил ответ, что суд, уменьшивший исковую сумму в двадцать раз, не имел мотивов к нарушению правовых норм.

Суд принял сторону истца, заявив, что предложение о скидке на покупку новой квартиры, не является основанием для отмены взыскания штрафа.

Таким образом, сумма, взысканная судом, была необоснованно снижена.

Как убедить судебные органы

Кредитор обязан документально подтвердить претензии к застройщику, чтобы суду выставленная неустойка не показалась необоснованным обогащением за счёт строительной фирмы, каковым она является по умолчанию.

Самый весомый аргумент – заявить о ставках по коммерческим кредитам в случае просрочки. Подход к определению неустойки должен быть равнозначным штрафным санкциям по ипотечным договорам. Заёмщику не снизят платеж из-за просрочки, какими бы обоснованными не были причины.

Проживание кредитора на съёмной квартире в ожидании окончании строительства, тоже подтвердит весомость претензий. Однако, это дополнительные издержки, которые должен покрыть застройщик.

Размер неустойки не прописывается в договоре. На её величину влияет длительность просрочки, стоимость строящегося объекта и принятая в расчёт процентная ставка. Определение размера неустойки производится по методике, утверждённой законодательством и никто не вправе отменить выставленные претензии.

Закон о защите потребителей предусматривает взыскание штрафов в большем размере, чем полученный результат.

Чтобы доказать, что нарушение условий договора не является исключительным случаем, можно привести статистику подобных споров с данным застройщиком.

Чтобы выработать одинаковый подход к разрешению споров о взыскании компенсации по договорам долевого участия в строительстве, Верховный суд обобщил судебную практику в решении дел. Он предупредил суды о наступлении правовой ответственности при принятии решений в долевом строительстве с нарушением законодательства.

Было отмечено, что уведомление кредитора о продлении сроков строительства не освобождает застройщика от уплаты компенсации.

Верховный суд посоветовал придерживаться п.4 статьи 450 ГК при расторжении договоров в одностороннем порядке. Сторона разрывающая договор должна действовать добросовестно и разумно и доказать это практически.

Если застройщик после предъявления искового заявления перечисляет добровольно неустойку в меньшем размере кредитору, это не освобождает его от штрафных санкций и не может повлиять на сумму положенной компенсации.

При уклонении застройщика от положенной выплаты, ему предъявляется штраф в размере 50% от величины неустойки.

При сдаче объекта с выявленными нарушениями, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика их устранения. Также предлагается на выбор снизить стоимость жилого помещения или оплатить клиенту расходы по ремонту.

Суд в Европе

Если истец уверен в правоте предъявленных претензий к застройщику, но не мог добиться правды на Родине, у него остаётся последняя возможность обратиться в Евросуд. По прейскуранту, чтобы подать на рассмотрение жалобу в отказе взыскания неустойки по ДДУ, для физического лица определена стоимость предоставления услуг экспертов в пределах 50÷200 тыс. рублей.

В перечень юридических услуг входит подача первоначальной и основной жалоб, сопровождение по суду, оценка перспективы получения положительного ответа. Вся документация переводится на английский язык.

Как действовать

Гарантия после сдачи объекта распространяется на пятилетний период. Поэтому, если есть вопросы к застройщику по нарушению сроков сдачи объекта и выявлены явные или скрытые строительные дефекты, необходимо сразу начинать свою работу в этом направлении.

Нельзя просто отказаться от подписания акта по передаче жилья. Это впоследствии рассматривается как уклонение от принятия объекта.

Установлен претензионный порядок получения досудебного соглашения о неустойке по ДДУ. Необходимо составить претензию к застройщику. Не стоит полагаться на слова недобросовестного строителя, обещающего устранить недоделки сразу после сдачи объекта.

Определённого образца претензия не имеет:

  • Составляется бумага в двух экземплярах.
  • В правом верхнем углу указывается, кому направляется претензия и от кого.
  • Затем посередине листа пишется слово – претензия с точкой в конце.
  • С новой строки перечисляются все требования к застройщику. Документ подписывается и ставится дата подачи претензии.

Обращение к застройщику может быть индивидуальным или коллективным от группы участников долевого строительства.

Договор ДДУ при разводе

Супружеские пары могут, не дождавшись окончания выплаты по ипотечному договору, оформить расторжение брака. Они пытаются получить признание права собственности на имущество по ДДУ через суд. Судебная практика показывает, как производится раздел приобретённого жилья по ДДУ после развода, если ипотека не погашена.

В этом вопросе много нюансов и зависят они от того, когда было приобретено жильё и кем оплачивалось:

  • Если квартира по ДДУ приобретается до брака, то жильё принадлежит супругу, оплатившему его стоимость.
  • Если договор был оформлен на одного из членов семьи, а жильё оплачивалось после заключения брака, квартира делится поровну между участниками процесса, так как считается совместно нажитым имуществом.

Источник: https://metr.guru/dolevoe-stroitelstvo/sudebnaya-praktika-po-neustojke

Как взыскать неустойку по ДДУ? Алгоритм взыскания неустойки по договору долевого участия +

Неустойка по дду судебная

Строительство жилых домов зачастую осуществляется за счет заемных средств. И при возникновении финансовых трудностей (изменение курса валюты, наступление финансовых кризисов, отсутствие своевременного финансирования) могут привести к приостановке процесса строительства.

Законы Российской Федерации в такой ситуации находятся на стороне дольщиков и дают им право и возможность взыскать неустойку за несвоевременную сдачу объекта.

Основным документом, регулирующим отношения застройщика и клиента, является договор долевого участия.

Регуляторы

Данный договор регулируется ФЗ № 214 от 30 декабря 2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Но на практики компании – застройщики часто намеренно игнорируют данный документ для достижения своих целей и защиты своих интересов.

Это может проявляться в создании кооперативов с клиентами без подписания договора о долевом участии или в подписании предварительного договора без его регистрации в государственных органах Росрееста.

В подобных случаях взыскать неустойку за несвоевременно сданные квартиры практически невозможно.

Если же все сделано в рамках закона – договор долевого участия подписан и зарегистрирован в госорганах, то взыскание неустойки значительно упрощается.

Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

  1. Подготовка и направление застройщику соответствующей претензии.
  2. Выбор схемы дальнейшего взаимодействия с застройщиком (общая юрисдикция или арбитраж).
  3. Первая инстанция.
  4. Апелляционная инстанция.

  5. Исполнение принятого судом решения.

Отдельно стоит выделить досудебный порядок разрешения спора – составление и направление претензии.

Как показывает практика, правильно составленная претензия является залогом того, что конфликт будет разрешен в вашу пользу.

Образец

Форму-образец для подготовки претензии к застройщику можно скачать здесь.

Скачать (DOC, 43KB)

ВАЖНО при заполнении претензии стоит уделить внимание проверке адреса застройщика. Обычно он указан в договоре долевого участия, но не лишним будет его перепроверить по выписке из ЕГРЮЛ по ИНН застройщика.

При подготовке претензии следует основываться и ссылаться на следующие документы:

  • Статья 6 ФЗ – 214,
  • Статья 310 Гражданского кодекса РФ,
  • Договор долевого участия, в котором отражены сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Подавать претензию следует лично в офисе застройщика, либо почтовым отправлением по юридическому и фактическом адресам письмом с описью и уведомлением о доставке.

В случае личного обращения в офис застройщика претензия стоит подготовить в двух экземплярах, на своем экземпляре получить отметку о вручении документа (дата, входящий номер, подпись лица, которое приняло претензию).

На рассмотрении претензии у застройщика по закону имеется 10 дней, по истечении которых дольщики могут подавать исковые заявления в суд, даже не дождавшись ответа от застройщика.

В случае отправления претензии по почте срок в десять дней будет рассчитываться с момента доставки письма адресату. Дату доставки можно отследить по номеру отправления на сайте Почты России.

При отправке документа следует сохранить составленную опись и квитанцию об оплате услуги.

Эти документы будут выступать в суде подтверждением того, что процедура досудебного разбирательства соблюдена в полном объеме.

При отправке претензии предпочтение стоит отдавать именно второму способу, в таком случае вы не столкнетесь с тем, что лицо, которое приняло у вас претензию, не имеет надлежащих полномочий или действовало по доверенности, которая была уже отозвана к моменту приема претензии.

Ключевой момент в подаче искового заявление

Это – определиться с подведомственностью судебного дела: дела общей юрисдикции или арбитраж. Если брать во внимание сроки рассмотрения дел в арбитражном суде и судах общей юрисдикции, то в первом варианте будет незначительно, но быстрее.

Главное преимущество, которое дает рассмотрение дела в арбитражном суде – более прогнозируемый результат рассмотрения дела, меньше вероятность изменения суммы неустойки. В судах общей юрисдикции единой судебной практике в отношении подобных дел нет, и результаты рассмотрения дела могут отличаться не только в разных судах, но и у разных судей.

Отдать предпочтение судам общей юрисдикции стоит только в случае незначительных сумм неустоек, которые не могут покрыть расходы на ведение дела в арбитражном суде.

При обращении в арбитражный суд стоит заручиться юридической поддержкой специалистов, которые уже занимаются подобной практикой более одного года. В суд общей юрисдикции, при наличии достаточного количество свободного времени, можно обратиться и самостоятельно.

Обращение в суд общей юрисдикции

Исковое заявление подается по месту постоянной или временной регистрации истца либо ответчика в районные или городские суды. Допускается обращение в суд по месту исполнения обязательств по договору.

ВАЖНО расположение строящегося объекта не всегда может быть принято как место выполнения обязательств по договору.

На данный момент распространена практика коллективных исков к застройщику от нескольких дольщиков. Но, как правило, такие иски значительно затягивают рассмотрение дела, в связи с появлением в них слишком большого количества участников и обстоятельств дела.

В случае если сумма иска в пределах одного миллиона рублей, то истец освобождается от уплаты государственной пошлины.

В случае превышения суммы иска в один миллион рублей в некоторых случаях имеет смысл подать отдельные заявления за разные периоды рассмотрения либо по разным адресам судов, например, один по месту регистрации истца, а второй по месту регистрации – ответчика.

Либо подать изначально иск на сумму менее одного миллиона, а затем, после принятия дела в судебное производство, направить ходатайство об увеличении исковых требований.

Документы для подачи иска:

  • Копия ДДУ с имеющимися приложениями,
  • Копии документов об оплате взносов по ДДУ,
  • При наличии прав переуступки по ДДУ – копии соответствующего договора,
  • Претензия застройщику об уплате неустойки и убытков, документы о проведенном досудебном этапе регулирования спора,
  • Документы, на основании которых могут быть подтверждены дополнительные убытки, понесенные дольщиком,
  • При наличии – имеющаяся переписка с застройщиком,
  • Иск с приложенными документами, необходимыми для рассмотрения дела.

Все копии документов должны быть заверены должным образом.

ВАЖНО: в случае предоставления не полного комплекта документов или их некорректного составления, предоставления или заверения, процесс может быть проигран. Второй раз подать подобный иск законом не позволяется. Поэтому стоит достаточно тщательно подойти к вопросу сбора доказательной базы по делу.

В случае отказа застройщика от добровольного решения конфликта

То есть выплаты неустойки в досудебном порядке, на застройщика накладывается дополнительные штрафные санкции в размере равном половине взыскиваемой суммы.

Иск подается либо через канцелярию суда, либо напрямую судье на личном приеме. В последнем варианте судья может проверить иск на предмет корректности заполнения и предоставления документов и сразу же назначить дату предварительного заседания.

Процесс рассмотрения иска в судах первой инстанции растягивается до двух-трех месяцев. При привлечении со стороны застройщика к рассмотрению дела третьих лиц это срок может быть значительно увеличен.

В случае положительного решения суда первой инстанции в десятидневный срок готовиться окончательное решение суда.

С момента вынесения окончательного решения у застройщика или дольщика (в случае недовольства принятым решением) есть месяц для его обжалования.

То есть в случае отсутствия действий по обжалованию решения, оно вступает в законную силу через 30 дней после вынесения решения. Истец в канцелярии суда получает на руки решение суда с отметкой о вступлении в законную силу и исполнительный лист.

Исполнение судебного решения: самый быстрый способ

Для быстрого взыскания денег с застройщика при наличии исполнительного листа необходимо иметь банковский счет ответчика, на котором достаточно денежных средств. Его реквизиты легко узнать, в случае, если продажи квартир в строящемся доме продолжаются, и денежные средства от клиентов поступают на определенный счет.

Актуальные реквизиты такого счета можно найти в форме договора, запросив его в отделе продаж застройщика.

Еще один способ узнать реквизиты счета застройщика – обратиться в отделение ФНС, где на основании заявления и копии исполнительного листа, могут выдать актуальный счет строительной компании.

В случае, если не удастся получить информацию о реквизитах счета застройщика выше перечисленными способами, то с исполнительным решением необходимо обратиться к судебным приставам для возбуждения исполнительного производства.

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Рассчитать неустойку возможно на дату подписания акта по приемке и передачи квартиры. Отправной датой для начала расчета неустойки считается дата просрочки срока по передаче квартиры.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/vzyskanie-neustojki-po-ddu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.